argos-radio-1-sikkom-van-wie-is-de-stadKlik hier voor het onderzoek van Argos - Radio 1

 

 

Nietsvermoedend draait Diederik de sleutel in het slot van zijn voordeur. Het is maandag 18 maart 2013. Hij loopt de trap op naar de eerste verdieping van zijn studentenhuis. Boven aangekomen, passeert hij de douche, draait naar rechts en ziet de deur van zijn kamer openstaan. Die had ik toch op slot gedaan, denkt de student.

Met grote passen snelt hij naar zijn kamer. Hij loopt de drempel over. Zijn ogen vallen op de tafel links van hem. Zijn laptop ontbreekt. Privéfoto's, nog af te schrijven documenten voor school en liefdesbrieven. Al zijn dierbare herinneringen verdwenen.

,,Er zijn geen sporen van inbraak. Je bent de deur waarschijnlijk vergeten dicht te doen. Het is je eigen schuld," zeggen twee agenten later.

De student weet wel beter. Hij heeft problemen met zijn huiseigenaar Wim de Vries. Sinds hij een procedure bij de huurcommissie is gestart, vanwege gebrekkig onderhoud. De Vries probeert hem weg te pesten. Sloten zijn veranderd zodat De Vries op elk moment binnen kan komen en de verwarming is uitgezet.

Dinsdag, de dag na de inbraak, belt Diederik zijn huisbaas op. Ze spreken over twee dagen af om de problemen te verhelpen.

Woensdag wordt Diederik gebeld door een anoniem nummer:
,,Hallo ben jij de bewoner van de Noorderstationstraat?"
    Diederik reageert: ,,Dat zou kunnen. Met wie spreek ik?"
,,Jij hebt morgen om twee uur een afspraak met Wim de Vries?"
    ,,Dat klopt. Hoezo?"
,,Die afspraak gaat niet door. En als jij je laptop terug wilt hebben, moet je je huur opzeggen."

Huren in Stad

Tot op de dag van vandaag voelen enkele huurders in Groningen zich net als Diederik geïntimideerd door hun verhuurder. Ze betalen hoge huurprijzen, wonen in slecht onderhouden panden, krijgen hun borg niet terugbetaald en hebben te maken met intimidatie en inbraak door hun huisbaas. Dit blijkt uit gesprekken die Sikkom de afgelopen drie maanden voerde met huurders en juridische bemiddelingsbureau's in Groningen. 

Stadjers ergeren zich aan het huurlandschap van hun stad, zo getuigen de vele protesten en klachten van omwonenden op nieuwe plannen. Achtertuinen worden volgebouwd, ramen door blinde muren geblokkeerd en 'hun' Stad wordt ontsierd door op- en aanbouwingen. 

Hoe kunnen deze praktijken in Groningen aan de orde van de dag zijn? Wie zijn de verhuurders? En welke rol speelt de gemeente?

De huurmarkt wordt steeds krapper. Minder huurwoningen worden aangeboden omdat de woningmarkt aantrekt en woningen die te koop staan minder vaak tijdelijk worden verhuurd. De vraag blijft nagenoeg gelijk. Het gat wordt groter en verhuurders kunnen steeds hogere huurprijzen vragen.

Onzelfstandig of zelfstandige huur

Het is belangrijk om te weten dat er twee soorten huurwoningen zijn: onzelfstandige (kamers) of zelfstandige woningen. Je woont onzelfstandig wanneer je het toilet of de keuken deelt met iemand anders, dit is meestal het geval bij een studentenkamer.

Huurders laten steeds vaker hun oog vallen op zelfstandige woningen. Hiervoor kun je huurtoeslag vragen. Verhuurders spelen daarop in, want ook voor hen is het voordelig om zelfstandige woningen aan te bieden. Zij kunnen er meer geld voor vragen. Het leidt geregeld tot vreemde situaties. Kamers worden namelijk zo aangepast dat ze als zelfstandige woningen verhuurd kunnen worden.

Op het voorbeeld hieronder zie je een toilet naast de keuken. Zonder enige ommuring kan je er open en bloot je behoefte doen. De aanhuurmakelaar Maxx Vastgoed verhuurde een kamer aan de Tuinbouwstraat 43a met een douche direct naast het fornuis voor 519,- inclusief. In de Oosterparkwijk kwamen we een kamer tegen waardoor je via de douche bij de slaapkamer komt.

Deze diashow vereist JavaScript.

Voor de twee soorten huurwoningen geldt een andere berekening voor de maximale prijs die een verhuurder mag vragen. Beide berekeningen worden aan de hand van een puntensysteem gemaakt. Hoe meer punten, hoe hoger de huurprijs mag zijn.

Mensen die de huurprijs te hoog vinden, kunnen naar de Huurcommissie. Sikkom onderzocht haar uitspraken in de stad; met bizarre resultaten. Huren worden met gemiddeld 32% verlaagd en de servicekosten met meer dan de helft naar beneden bijgesteld. Lees het uitgebreide artikel hier.

grafieken huurcommissie

€710,68

€710,68. Hou dat bedrag even in gedachten. Het is de grens tussen sociale huur en de vrije sector. Verhuurders proberen waar mogelijk altijd boven die grens te zitten, dat is het meest voordelig. Ze hoeven voor de geliberaliseerde woningen namelijk geen verhuurderheffingen te betalen. Dat houdt in dat verhuurders geen extra heffingen betalen die ze wel voor sociale huurwoningen moeten betalen. Daarnaast mogen ze zelf de vraagprijs bepalen.

Is een woning deze prijs niet waard, dan kan de huurder via de Huurcommissie een huurverlaging aanvragen. Wanneer dit binnen de eerste zes maanden na ondertekening van het contract wordt gedaan, kan dit zelfs met terugwerkende kracht.

Nu de woningmarkt weer wat aantrekt, zijn er minder huurwoningen beschikbaar. Dit blijkt uit het vastgoedrapport van Stichting Vastgoedrapportage Regio Groningen|Assen. De vraag naar huurwoningen is groot en verhuurders kunnen meer vragen voor hun vrijemarktwoningen. De stap voor de huurder van een sociale huurwoning naar een geliberaliseerde woning wordt hierdoor steeds lastiger. Het kostenverschil tussen beiden is groot. Als gevolg blijven huurders langer in hun sociale huurhuis, waardoor ook binnen de sociale huur een tekort aan huizen ontstaat.

Een maand nadat zijn laptop is gestolen, krijgt Diederik van zijn broer een onheilspellend bericht. Op Koninginnedag brandde het licht in zijn kamer, terwijl hij er niet was. Zijn broer belde aan, maar niemand deed open.

Met een zwaar hoofd gaat Diederik een dag later naar zijn kamer. Direct ziet hij wat mist. Waar normaal zijn flatscreen-televisie staat, is het meubel nu leeg. De bijbehorende afstandsbediening mist en zijn bril is meegenomen. Het meest schrikt de jongen van zijn bed. De lakens zijn opengeslagen en op het hoeslaken ziet hij een grote, gele vlek.

Dit is de laatste druppel. Diederik is gebroken.

Van wie is de Stad

Het aandeel van woningcorporaties op studentenwoningen

Het aandeel van woningcorporaties op studentenwoningen

Groningen heeft een bijzonder huurklimaat. Vergeleken met andere studentensteden in Nederland is het aandeel van particuliere verhuurders uitzonderlijk groot. Maar 17% van de studentenhuizen wordt verhuurd door woningcorporaties, terwijl dit percentage in andere steden veel hoger ligt. Dit blijkt uit onderzoek van Yournalism en Hanze Magazine, zie de grafiek voor het aandeel van woningcorporaties per studentenstad. ,,Het grote aandeel van particuliere verhuurders maakt de stad gevoelig voor huisjesmelkers," schrijft Yournalism. Woningcorporaties zijn namelijk beter te controleren en te sturen dan zelfstandige huiseigenaren.

Particuliere huur

Hieronder zijn de panden van de acht grote verhuurders - die wij hebben onderzocht - in kaart gebracht. Dit zijn de panden die staan ingeschreven op de adressen van de verhuurders. Mogelijk hebben sommige verhuurders meer panden dan op deze kaart zichtbaar zijn. Deze staan ingeschreven op adressen die niet bij ons bekend zijn. Bovendien betreft het niet alleen huurpanden, maar ook horeca-, bedrijfs- en winkelpanden.

De legenda van de kaart vind je door op het vierkante icoontje linksboven de kaart te drukken, naast de titel van de kaart.

De groep van particuliere verhuurders is erg divers. Enerzijds is er sprake van een paar verhuurders die tien- tot honderdtallen panden bezitten. De grootste van deze verhuurders worden in de kaart hieronder beschreven. Anderzijds hebben we in Groningen te maken met veel verhuurders die maar één pand verhuren.

Zij hebben in het verleden, toen hun zoon of dochter ging studeren een huisje opgekocht, verbouwd en hun kind samen met wat vrienden gehuisvest. Na het studeren hebben de ouders het huis behouden en zijn er steeds nieuwe huurders ingekomen. De ouders wonen elders in het land en hebben geen directe controle op het huis. Deze huizen zijn hierdoor geregeld slecht onderhouden.

Wie is wie

Groningen kent acht grote particuliere verhuurders. ,,Alle verhuurders zijn concurrenten van elkaar," zegt Wim Bulten, de bekendste kamerverhuurder van Groningen. Hij is ervan overtuigd dat enkele van zijn collega's zich in duistere zaken mengen. ,,In de panden van sommige verhuurders worden wel erg vaak hennepkwekerijen gevonden. Ik krijg soms ook wel een aanbod op een kamer voor veel meer geld dan dat je ervoor vraagt. Dan moeten er belletjes gaan rinkelen dat het niet pluis is."

Het betreurt Bulten dat er dingen gebeuren die niet in de haak zijn, die het Groningse huurlandschap een verkeerde naam geven. ,,Kamers worden bijvoorbeeld door de verhuurder leeggehaald, ongure types in een studentenhuis geplaatst en de sloten van deuren veranderd. Alles om van vervelende huurders (die bijvoorbeeld bezwaar maken tegen hun huur) af te komen," zegt de verhuurder. ,,Er lopen louche types rond."

taartgrafiek

 Taartdiagram met het aandeel panden van de acht grootste verhuurders

Pieter Battjes
Battjes Kamerverhuur
Lees meer

Wim Bulten
Bulten Kamerverhuur (website)
Lees meer

Gebroeders Kaynar
Kaan Vastgoed (website)
Lees meer

Bert Lokken
Vastgoed Groningen B.V. (website)
Lees meer

Gebroeders Roggen
Vastgoed- onroerend goed Gebroeders Roggen (website)
Lees meer

Wijnand van Smeden
Beauvast (website)
Lees meer

Axel Veldboom
Veldboom vastgoed (website)
Lees meer

Wim de Vries
Vastgoed Noord Nederland (website)
Lees meer

Woningcorporaties

Zoals eerder genoemd, hebben woningcorporaties weinig invloed op de Groningse huurmarkt. Zo'n 17% van de studentenwoningen wordt beheerd door woningcorporatie. Landelijk ligt dit percentage op 44%. 

Lefier en SSH zijn de grootste woningcorporaties in Groningen. SSH specialiseert zich op de verhuur van gemeubileerde woningen voor internationale studenten. Ze bezitten zestien panden in de stad waar plek is voor zo'n 1700 studenten.

Vele huurders van SSH voelen zich opgelicht door de woningcorporatie, zo blijkt uit gesprekken met buitenlandse studenten. Meerdere malen is er in de flat van het Diakonessenhuis ingebroken, volgens een Colombiaanse huurder komt dit vanwege de slechte veiligheid van de panden. ,,Mijn verwarming werkt niet en na veel aandringen wordt die pas na twee weken gerepareerd. Mijn wasmachine, oven en koelkast zijn kapot. En we hebben asbest in het pand terwijl SSH ons daar helemaal niet van op de hoogte heeft gebracht. Nu wil ik hier weg, maar zit ik voor maanden vast aan het contract." Lees het profiel van de Colombiaanse.  

Diederik heeft het gehad met zijn huisbaas. De huur is opgezegd en hij wil zijn laptop terug. Op een bewolkte dag spreekt hij af met De Vries. Met spanningen in zijn buik wacht hij bij de bushalte aan de Westerhaven. Diederiks vriend zit klaar in de McDonalds. Hij kijkt uit op het bushokje en filmt het geheel. Diederik draagt een microfoon. Als hij dan aangifte wil doen bij de politie, staat hij sterker. In de verte ziet hij De Vries aan komen rijden in zijn auto. Hij stapt uit en loopt op de jongen af. Diederiks voelt zijn hart in zijn keel kloppen.

,,Ik wist dat je die laptop had meegenomen om mij te fokken.”
    Met een schuine glimlach om de mond en pretoogjes reageert De Vries: ,,Ja, klopt. Dat is ook de reden dat ik jou in de tang heb gekregen. Als ik dat niet had gedaan, stonden we hier niet. Ik heb ook wel mensen uit hun huis getrapt.”
,,Beetje je klusjesman op mij afsturen en mijn huisgenoten bedreigen en intimideren”
    ,,Nou ja, als je nog verder gaat, wordt het erger. Dat hoeft voor jou gelukkig niet.”

Diederik kan zijn laptop ophalen bij De Vries’ huis in Tolbert. Hij neemt een vriend mee die alles met een camera, verborgen in een sleutelhanger, filmt.
,,Komt deze je bekend voor?” vraagt De Vries guitig. Terwijl hij met de laptop aan komt lopen.
Diederik opent zijn portemonnee en geeft De Vries €200,- Hij ontvangt zijn laptop. Naar zijn televisie en bril kan hij fluiten.

Diederik is een gefingeerde naam. Zijn verhaal is geschreven aan de hand van gesprekken met hem en met Denise Zonnebeld van Frently. Diederik heeft zijn gesprekken met De Vries opgenomen en sommige situaties gefilmd.
De huurder heeft aangifte gedaan bij de politie. De vier proces-verbalen die hiervoor geschreven zijn, heeft de redactie in bezit. Het Openbaar Ministerie en de politie hebben de aangiftes geseponeerd wegens gebrek aan bewijs en omdat hun voorkeur uitgaat via een civiele of administratiefrechtelijke  weg.

We hebben huisbaas Wim de Vries en zijn zakenpartner André Menting gevraagd om een reactie. Ze willen niet ingaan op de concrete voorbeelden en bewijzen, maar melden zich niet te herkennen in het geschetste beeld. De Vries zegt een advocaat te sturen wanneer we iets publiceren dat niet waar is en afbreuk doet aan zijn goede naam. 

Vijf profielen

Welke problemen zijn er met huurwoningen en verhuurders in de stad. En hoe kunnen we deze problemen het beste oplossen? Deze vragen zijn niet vanuit één oogpunt te beantwoorden. Binnen vijf profielen behandelen we de problemen. Huurders met hun hoge kosten, omwonenden met de leefbaarheid van hun wijk, de gemeente met zijn woningbeleid, buitenlandse studenten met hun hotelcontract en de verhuurder met zijn imago.

De huurder

Het is een zwijnenstal wanneer vier studenten de sleutel van hun huis krijgen: graffiti op de muren, ranzige kastjes en honderden bierdopjes slingeren door het huis. Via de huurprijscheck op internet blijkt het viertal te veel geld te betalen voor hun huis. Ze betalen nu 1300,- en kunnen dat volgens de check met meer dan de helft verminderen naar €610,-.

  Lees verder.

    De omwonenden

    De familie Groen is boos. Hun straat zit op slot. Er mogen geen studentenpanden meer bij, zo is hun verteld. Maar naast hun huis heeft Bulten een studentenhuis gebouwd. Bultens verbouwingen ontneemt hen het zonlicht en de dakgoot is overbelast. Wanneer ze proberen Bulten aan te spreken, voelen ze zich geïntimideerd.  

    Lees verder.

      De gemeente

      ,,De stad zou van de bewoners moeten zijn," reageert wethouder Van der Schaaf op de vraag 'Van wie is de Stad'. ,,Maar het is van wie het beste met procedures om kan gaan." Bestemmingsplannen worden aangepast, zodat zijn mazen worden gedicht en verhuurders steeds minder ruimte krijgen.

      Lees verder

        De buitenlandse student

        Op advies van de universiteit schrijft een Colombiaanse zich in bij SSH. Bij aankomst in Nederland heeft ze spijt. Ze wordt in het Diakonessenhuis geplaatst. Haar verwarming, koelkast en oven zijn kapot en haar huisgenoot treft asbest aan. Ze wil verhuizen, maar dat gaat niet. Ze zit voor tien maanden vast aan haar hotelcontract.

        Lees verder. 

          De verhuurder

          We zijn een dag op pad geweest met de bekendste kamerverhuurder van Groningen, Wim Bulten. Als een bekende Groninger racet hij door de binnenstad. Hij is geliefd bij zijn huurders, maar wordt gehaat door omwonenden. Zijn optoppingen leiden tot vele protesten.

          Lees verder